房产税改革对房地产价格影响分析
摘
要
近年来，随着大量年轻人口涌入城市，特别是一线大城市，持续上涨的房价成为大众关注的焦点，这是一个关乎国计民生的话题。房价收入比高居不下，房地产市场的泡沫越来越明显。高房价将导致中国国民经济发展不平衡，国民经济难以健康运行。过高房价已经对我国居民的日常生活产生了切实的影响，掩盖了正常的住房需求，致使中国目前的贫富差距过大。能否利用房产税平抑房价，发挥房产税的杠杆作用？这些使房产税改革受到社会高度关注，面对房地产市场的不断变化，出台有关房产税改革的政策成为了政府迫在眉睫的头等大事。2014年房产税首次出现在政府报告中，其提法是推进税收制度改革，做好房产税等相关工作；2018 年将房产税写入立法工作中，可见国家对于房产税立法的决心；2019 年 3 月 5 日在十三届全国人大二次会议上，国务院总理李克强在政府工作报告中指出要“健全地方税体系，稳步推进房地产税立法”。
本文将以房产税改革的目的和意义为切入点，从我国房产市场价格及供求现状，研究我国房产税改革对房价的影响作用机制，分析我国当今房产税存在的问题并提出一些完善建议。
关键词：
房产税改革;作用机制;存在问题;建议
目
录
摘
要 ...................................................................... 1 目
录 ...................................................................... 2 一、引言..................................................................... 2 （一）研究的目的和意义 ................................................... 3 （二）研究现状 ........................................................... 4 二、房产税的概念及相关规定 ................................................... 4 （一）房产税的概念及相关规定 ............................................. 4 （二）房产税计税方法 ..................................................... 4 （三）房产税试点改革 ..................................................... 5 三、房产税对房地产价格的影响机制分析 ......................................... 5 （一）房产税改革对房价长短期方面影响分析 ................................. 5 1.从短期方面考虑 ..................................................... 5 2.从长期方面考虑 ..................................................... 6 （二）房产税对房价影响的供求分析 ......................................... 6 1.从供给方面考虑 ..................................................... 6 2.从需求方面考虑 ..................................................... 6 四、我国目前房产税主要存在的问题 ............................................. 7 （一）税收制度的不合理 ................................................... 7 （二）估价体系不完善 ..................................................... 7 （三）立法缺位 ........................................................... 8 五、健全我国房产税改革政策的建议 ............................................. 8 （一）优化房地产税制结构 ................................................. 8 1.扩大征收范围 ....................................................... 8 2.完善计税依据 ....................................................... 8 3.实行弹性税收
...................................................... 9 （二）建立完善的估价体系 ................................................. 9 （三）完善房产税相关法律法规 ............................................ 10 （四）各环节和部门协调作用 .............................................. 10 六、结 论 ................................................................... 10 参考文献.................................................................... 11 致
谢 ..................................................................... 11
一、引言
（一）研究的目的和意义 房地产是全世界实体经济的重要支柱，对中国来说，房地产是国家和人民更
重要的议程。房地产既可作为普通百姓的住宅消费品，也可作为普通百姓的投资对象，是个人财产和社会财产的象征。从另一方面来说，受传统思想观念的影响，中国老百姓不愿寄人篱下，想要拥有对房屋的独立使用权，尤其是在婚姻中表现更为明显。这使得房产的重要性更加突出，房产经常作为结婚的条件之一，但中低收入者往往因高昂的房价而无法满足基本的住房需求。
税收是社会的稳定器，调节贫富差距是税收的基本功能之一。房地产税的开征对房产价格造成何种的影响？影响有多大？房产税开征有何利弊？能否通过房地产税制改革，充分发挥房地产税对价格的调节作用，使拥有相同类型房地产的人可以按照相同税率征收，从而实现横向公平；通过对拥有不同类型房地产的人征收差别税，从而实现纵向公平。这已成为理论界研究焦点，也是公众普遍议论的话题。本文主要针对房地产税对房价的作用及影响，进行实证分析，以充分证明税收手段的经济调控效果，调节房地产价格，满足对普通住房的需求，促进房地产业健康发展。
（二）研究现状
自从 1950 年我国统一开征房产税至今，经济形势已经发生巨大变化，原来的房产税规定无法适应经济发展需要了。中国的房产税制度改革受多方面因素制约，导致税制改革受阻。特别是在近年来我国房地产市场飞速发展的背景下，不断攀升的畸形房价给广大刚性住房需求者带来了很大的压力，房价收入比居高不下，房地产市场的泡沫越来越明显。基于此，学者们纷纷提出要充分发挥房地产税对房地产市场的调控作用。主要研究如下：
王天照（2017）以中国房产现状为切入点，剖析了我国现今房产税制度与社会环境变化之间的矛盾，阐明房产税改革的必要性，并指出了房产税存在的问题，包括计税依据、信息不透明公开、制度不够完善、房产税影响房价的长期效果并不明显等等，从供给和需求方面深度分析房产税对房价的影响。同时，提出完善建议，主要有房产税改革和配套改革。
黄志明（2016）认为房产税对个人征收房产税的改革中，更为重要的不是开征房产税给房价带来的影响，而是国家是否能在一次次改革中完善我国的房产税制度。成为地方政府财政稳定收的来源。最后，还对我国的房产税收制度提出了建设性的建议。
刘仲吉等（2019）对南通市房产税改革进行分析，研究房产税改革对房价的影响，并且进一步提出推动房产税改革的建议。
徐夏丽（2019）从房产税的概念和存在的问题漏洞为切入点，从两个方面对房地产税制改革的趋势与房价的关系进行了阐述—房产税制改革方向和房产税制对房价的影响。徐夏丽关于房地产税对房价的影响，同时还认为将房产税制度
写入法律能在短时间内影响房地产市场，可以有效地抑制投资者的投机行为，迫使他们大量抛售房产，进而增大房产的供应量和降低房价。然而,从长远来看,房地产市场体系的改善,房价的变化主要是由市场供求关系决定的,以及房产税的作用主要是抑制房地产的投机行为，对房价的影响有限。因此，房产税的出台可以使房价在短期内迅速下跌，但这种效应会随着时间的推移而持续减弱。
二、房产税的概念及相关规定
（一）房产税的概念及相关规定 房产税，顾名思义，其征税对象为房产，以房屋的租金收入或买价为计税基础，向房产租用者或购买者征收的一种财产税。
中国成立以后，1950 年 1 月政务院公布的《全国税政实施要则》，规定了我国要统一征收房产税。同年 6 月，将地产税和房产税合并为房地产税。
1951年 8 月 8 日，政府发布《城市房地产税暂行条例》并在全国推行。1973 年简化税制，将试行工商税的企业缴纳的城市房地产税并入工商税，只对有房产的个人、华侨和房地产管理部门继续征收城市房地产税。
1984 年 10 月，国营企业实行第二步利改税和全国改革工商税制时，确定对企业恢复征收城市房地产税，故将城市房地产税分为房产税和土地使用税。1986年 9 月 15 日，国务院发布《中华人民共和国房产税暂行条例》，决定从当年 10月 1 日起施行。对在中国有房产的外商投资企业、外国企业和外籍人员仍征收城市房地产税。2007 年 1 月 1 日施行修订后的《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》,将外商投资企业、外国企业纳入纳税人范围，实现内外资统一。2009年 1 月 1 日起，外商投资企业、外国企业和组织及外籍个人，依照《中华人民共和国房产税暂行条例》缴纳房产税。
（二）房产税计税方法 房产的余值或租金收入一定百分比计税征收作为我国现行房产税的计税方法。具体征收标准分为从价征收和从租征收两种: （1）从价计征：将房产的购买价扣除 10%-30%作为计税余值
（2）从租计征（即房产出租），即将房屋的租金收入看做计税依据
此外，在从价征税的情况中，还可以依据不同省、自治区、直辖市人民政府根据具体情况控制在 10%至 30% 范围内的幅度。
比例税率是房产税所采取的基本税率依据于房产余值计征的，年税率为 1.2%；依据于房产租金收入计征的，年税率为 12%。有以下两种状态来收房产税，计算公式如下：
（1）将房产原值作为计税依据的，应纳税额 = 房产原值 ×（1- 10% 或 30%）
× 税率（1.2%）；
（2）将房产租金收入作为计税依据的，应纳税额 = 房产租金收入 × 税率（12%）。
（三）房产税试点改革 2011 年 1 月 28 日，作为试点城市的上海和重庆，实施了国务院制定颁布的房产税改革试点措施，并正式开始对部分个体住房征收房产税。这是我国房产税改革以来首次对中国居民的房屋拥有权征收财产税。
上海市的征收对象是本市居民新买的房屋且属于第二套及以上房屋和非本市居民新买的房屋，税率暂定 0.6%；重庆市的征收对象是高档豪华的别墅公寓，以及务无业居民投资人所购二套房，税率为 0.5%-1.2%。但到 2014 年 3 月，我国政府明确规定，必须在法律的基础上进一步推进和实施房产税，就目前来说，房产税还不会在更大范围内推广
2016 年习近平同志在相关经济会议上指出，要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的原则。强调房子不是拿来“炒”，明确了住房刚需属性。在政府工作报告的内容是“做好房地产税、环境保护税收的相关立法工作。” 2018 年，政府推出了全面的财产税，该政策是“稳步推进房地产税立法”。2019 年政府对财产税的定义是“稳步推进财产税立法”。
三、房产税对房地产价格的影响机制分析
（一）房产税改革对房价长短期方面影响分析 1.从短期方面考虑 房产税改革后，我国的住房价格将在短时间内趋于稳定和合理，可以有效抑制房价过高的现象。首先，根据供需关系并结合短期动态均衡分析，房产税开征以后，会增加闲置住房的成本。对从事房地产投资的居民产生了一定程度的威慑作用，为了转嫁税负，势必将闲置的房产投向买卖或租赁市场，减少一些疯狂囤房的不理性行为，出现大量抛售二手房的现象（即抛盘效应），从而导致房地产租赁市场的供应增加，提高闲置房产的使用率，促使租金下降。租金的下降，这最终将导致对消费住房的需求下降，这是因为较低的租金成本将使一些消费性投资者选择继续租房并放弃或推迟购买商品房。这将使人们不再持有过多的商品房。在过去从事房地产投资的人们也会仔细考虑投资成本，减少房产的持有，并且市场上会有更多的商品房，这在某种程度上可以满足真正以商品房为日常生活刚需品居民的需求。此外，房地产税制改革将挤出房地产市场的价格泡沫，使中国房
地产市场更加稳定，从而使房价达到正常水平，促进房地产市场健康发展。
2.从长期方面考虑 因为房地产是商品，所以满足商品的属性和价值。有两个原因会导致商品价格过度波动，第一，商品的供求，第二，货币的供应。供求关系是房产税改革中影响房价的重要因素。开征房产税后，对持有多套住房的居民要求累计交房产税，这样一来，房产持有者的经济支出会额外增加，拥有第二套住房的成本增加，会降低部分消费者的购买欲，降低拥有多套住房的居民对房产的需要，部分拥有多套商品房的居民会因此而抛售二手房，从而使得房价下降且趋向于合理价格。以长远的目光来说，我国住房的供应量是充足的，供应量与需求量基本平，甚至供大于求。因此，从长远来看，房价将逐渐变得更加合理，而不会太快。
（二）房产税对房价影响的供求分析 1.从供给方面考虑 从供给的角度来看，房产税的开征，将在短期内直接增加投资者（投机者）的“炒房”成本，促使他们出售或出租闲置房，这将增加二手房和租赁市场的供应，可以在一定程度上降低价格和租金。由于房地产业的周期性发展相对较长，征收房产税并不意味着能够影响房屋的供应量，随着房屋拥有成本的不断上升，有些房主必须加快出售房子的速度。这样，房屋的供应量也会增加。二手房的供应量会随着二手房的销售而增加，这一现象博得了大众的高度关注。尤其是在重庆和上海的改革中最为明显，所以说征收房地产税可以增加房产行业的供给。但是我们不能忽视一个至关重要的因素，租赁行业的供求关系的变化，那就是从长远来看，房产税政策的实施和推广将会促使消费者不愿意出售房产闲置的住房，这种情况恰恰可以减少租赁业的供给，能促进租赁行业相对激烈的竞争，租金额还会增加，也会影...